建工律師團隊  吳春江律師

隨著城市化進程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房買賣也融入到市場中來，但在實踐中存在諸多問題，本文就經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房（包括平改房）買賣這兩類房屋合同是否有效進行一下權(quán)威、深度解析。

一、經(jīng)濟適用房買賣合同效力問題

政府通過部門規(guī)章對經(jīng)濟適用房的購買資格作出相關(guān)要求，但是對于經(jīng)濟適用房屋買賣合同的效力并無效力性強制性規(guī)定認定其無效，只要不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的情形，經(jīng)濟適用房的買賣行為合同有效。

1、經(jīng)濟適用房的含義及性質(zhì)

根據(jù)建住房【2007】258號《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第二條規(guī)定，經(jīng)濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。同時第二十九條規(guī)定了辦理權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)分別注明經(jīng)濟適用住房、劃撥土地。

2、經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)

建住房【2007】258號第三十條規(guī)定了購買經(jīng)濟適用住房不滿５年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟適用住房購買合同中予以載明，并明確相關(guān)違約責(zé)任。

• 合同效力問題

是否認定這類房屋買賣合同是否有效應(yīng)依據(jù)《合同法》第五十二條做出判斷，而不能依據(jù)違反國家政策性規(guī)定認定無效。

在司法實踐中法院也持上述觀點，在(2015)民申字第3336號案件中最高院認為：“經(jīng)濟適用房是政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟適用房的購買需要經(jīng)過一定審批手續(xù)，雖然政府通過部門規(guī)章對經(jīng)濟適用房的購買資格作出相關(guān)要求，但是對于經(jīng)濟適用房屋買賣合同的效力并無效力性強制性規(guī)定認定其無效，也不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的情形”。

在(2015)粵高法民一申字第494號案件中廣東省高級人民法院認為：“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋(一)》第四條的規(guī)定，合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。因此，違反國家政策性規(guī)定并不能作為人民法院判決合同無效的法律依據(jù)。對于經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)行國家政策只有關(guān)于申請購買經(jīng)濟適用房的主體及購買后上市交易年限等限制性規(guī)定，但這些均不屬于合同效力禁止性規(guī)定”。

二、小產(chǎn)權(quán)房（包括平改房）買賣合同問題

1、小產(chǎn)權(quán)房（包括平改房）買賣合同效力問題

小產(chǎn)權(quán)房（包括平改房）是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換，向本集體成員以外的人轉(zhuǎn)讓房屋其行為無效。

2、購買小產(chǎn)權(quán)房（包括平改房）存在的法律風(fēng)險

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》十、嚴格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為中指出：“對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過"村改居"等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或"小產(chǎn)權(quán)房"等違法用地，不得登記發(fā)證。”對于不依法依規(guī)進行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記不規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關(guān)人員責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》(法[2012]151號)，

可以進行“現(xiàn)狀處置”。處置時應(yīng)在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現(xiàn)狀及土地性質(zhì)，買受人或承受人按照房屋現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風(fēng)險。

綜上，小產(chǎn)權(quán)房國家不給登記發(fā)證，買賣行為無效。

2020年5月14日

電話13513336157